没跑赢大盘的广钢又出续集，房价稳得住吗？

本以为等来了大结局，没想到是下季见，说好的收官遥遥无期，广钢新城再一次把我鸽了！

最近，广钢新城迎来了最新规划，官方发布《轨道交通十号线广钢新城车辆段场站综合体规划方案》批前公示。

项目位于荔湾区广州环城高速以北，北至快捷路二期、南临荷景路、西至西塱村、东至金宇花园，控规调整范围用地面积77公顷（包含现行控规64个地块），释放了近44万平宅地。

其中AF060102地块包含了二类居住用地、商业用地、商务用地以及中小学用地，计容建面达61万方，纯居住及配套面积达437861平方米，约44万方，容积率3.5，绿化30%，住宅限高100米。

44万方到底有多大？

保利翔龙天汇楼盘效果图

在花地湾金域曦府出来之前，广钢新城算是荔湾新房市场中，唯一拿的出手区域。但平心而论，从2015年到2022年，广钢新城这个地主家的大儿子，房价方面的表现并不出色。

克而瑞数据显示，从2017到2021年5年期间，广钢新城的一手住宅的价格涨幅为47%，虽然涨幅接近一半，但相比大多数板块，广钢在18个统计样本板块中，几乎是处于吊车尾。

即便是开发成熟之后，广钢现在的房价也是比较疲软。

比如之前被视作广钢收官之作的中海保利朗阅，现在也同样叫不起价。在今年4月份的时候，朗阅一度吹风7.5-8万/平，但开盘之后，其均价为6.4-7.5万/平。

中海保利朗阅开盘价

不仅一手跑输大多数板块，二手方面也是如此。

2015年广钢新城首个楼盘中海花湾壹号开售时，当时售价为3万/㎡，8年时间过去了，中海花湾壹号的二手成交价，大约在5.0-5.8万/平，单价涨幅只有2-2.8万/平。

甚至前段时间，中海花湾壹号还有一套豪装+新风系统的房源，挂牌单价竟然低至4.9万/㎡，堪称是广钢最笋房源。（广钢二手不涨反跌？4.9万就可以买中海花湾壹号…）

中海花湾壹号

相反，如果对比当年同在一条起跑线上的牛奶厂龙湖首开天宸原著，就能发现，区位成熟的广钢，是有多“红颜薄命”。

据了解，2016年龙湖首开天宸原著入市的时候，价格3.2万/平，与广钢的花湾壹号首开时不相上下。但现在，龙湖天宸原著的二手价挂牌价，已经普遍达到8-9万/平，部分房源甚至逼近10万/平的大关。

龙湖首开天宸原著挂牌价

截止到目前，广钢新城的二手房价几乎在5-6万/平。虽然涨幅跑输了广州大部分区域，但在近两年二手行情遇冷的时候，广钢的二手价格还是比较坚挺的，整体上是横盘趋势。

而导致广钢新城常年跑输大盘的原因，主要还是一手住宅在源源不断上新、放量，虽然有学位和配套在支撑二手房价，但供应量拖累房价的影响，显然无法忽视。

广钢新城生于荔湾，也败于荔湾，究其原因是源源不断的天量供应稀释了房价的增值空间。

2021年10月，荔湾曾创下广州供应量年内新高，在中心四区中，荔湾也是唯一新批预售量达20万㎡以上的区域。

八弟粗略计算了一下，到2022年7月，荔湾区约有12个全新盘入市，总建超420万㎡，相当于半个广钢新城的体量。

反观广钢新城的去库存情况，也不理想。

2020年，广钢新城的新房货量高达88%，到了2021年，广钢新城的新货仍占比20%，进入2022年，广钢新城的北区基本已经进入收尾阶段，市场重心已逐渐转移到南区。

广钢新城南区的保利堂悦、保利东郡、保利和光晨樾进入到清尾货的阶段。

目前，保利和光晨樾主推建面约104-125㎡三至四房，均价约5.6万/㎡；保利堂悦目前主推建面约140-178㎡四房，均价约7.5万/㎡。（数据源于安居客）

项目周边项目分布

除了上述这些尾货项目，今年新开盘的中海保利朗阅（1616套），以及最近入市的广钢花城（1248套），据不完全统计，还有3235套可能是广钢新城最后的一手房源。

当然，这3000多套未售房源的前提是，要在44万方的广钢TOD综合体开盘之前卖完。

再加上在卖的广钢花城和新规划的44万方住宅，广钢可能有近万套房源，相当于未来几年，广钢一直不缺新房。

众所周知，学位、交通、成熟配套一直都是广钢的卖点，这估计也是广钢想把宜居IP做大做强，不断给自己加戏，进行宅地扩容的原因。

但不能否认的是，长期以来，荔湾在产业方面就一直比较虚，现在一味继续“沉迷”建房，只会让广钢的住宅越来越内卷，同时也会使广钢新城产业比例，进一步稀释。

这也意味着，现在的广钢新城，正在朝着“睡城”的方向越走越远。

亚运城在向广钢新城挥手。